Innanzitutto vorrei dare alcune risposte alle domande più naturali: come cercare (buscar) un affitto (alquiler) o comprare un appartamento (comprar piso)?
Io mi trovo bene con questo sito: http://www.idealista.com, apprezzo che le informazioni siano aggiornate, ma esistono anche altri siti: http://www.pisos.com, http://www.fotocasa.es, http://www.segundamano.es.
Seconda domanda tipica: quali sono i prezzi per comprare? Come insegna una regola di mercato: se costa poco o vale poco o c’è la “fregatura”.
Suggerisco prudenza, dobbiamo sempre chiederci: qual è la ragione di questo prezzo? L’importante è essere consapevoli e non avere brutte sorprese.
Alcuni casi tipici di sorprese dopo l’acquisto? In Spagna ci sono los gastos de comunidad (le spese di condominio), nella zona turistica possono arrivare tranquillamente a qualche centinaio di euro al mese,nessun trucco, state pagando un giardiniere, la piscina, il servizio di pulizia,l’ascensore, la guardia all’ingresso, l’usciere, il servizio di recepcion, la manutenzione, … .
Attenzione alle temibili derramas (credo sia utile conoscere i termini, d’ora in poi cercherò di utilizzare lo spagnolo solo dove necessario perché utile): rate straordinarie approvate per lavori fuori dalla gestione normale. Informatevi se il vecchio proprietario ha pagato tutte le rate straordinarie precedenti la vendita, poiché assieme alla casa acquistate anche eventuali debiti! Dunque sappiate che se il condominio, la comunidad de proprietarios, alla data del rogito ha già deliberato l’intervento,teoricamente lo paga il vecchio proprietario, ripeto teoricamente, ma se i lavori fossero stati proposti e non deliberati? E’ presto detto: uno crede di fare un affare,compra una casa, magari conveniente rispetto ad un’altra e dopo due mesi scopre che si riuniscono i proprietari e deliberano il lavoro stabilito per un importo complessivo di 120.000 euro, morale? Centinaia di euro di rata mensile, migliaia di euro di rata straordinaria, soldi per le vacanze investiti in un immobile che ha un mediocre valore commerciale e che comporta centinaia di euro al mese di spese tanto che converrebbe pagare direttamente un affitto. Chiaramente ciascuno dei propri soldi fa quello che desidera, ma quando si compra bisogna quanto meno essere informati degli impegni economici che si dovranno affrontare e questo non sempre accade!
Un consumatore deve pretendere trasparenza, esigere tutte le informazioni necessarie e superflue, infine avere il tempo per riflettere. Se avete la sensazione di essere guidati, costretti, spinti, strattonati, io cambierei immobiliarista di corsa. Acquistare casa è un passo importante da fare con attenta riflessione,avendo tutte le informazioni. Non mi occupo di questo settore, ma credo che il commercio è come il matrimonio: la scelta è giusta se si è felici, senza costrizioni, in due!
Sino a qua sembra che sia facile, basta il buon senso, una calcolatrice e un poco di prudenza. È bene sapere che in Spagna di fronte alla legge i notai non sono tenuti ad informarsi di eventuali debiti come l’IBI (equivalente alla nostra vecchia ICI impuestos benes inmuebles), l’acqua, la luce, le rate condominiali comprese quelle straordinarie. Attenzione si corre il rischio di comprare una casa e scoprire che avete debiti con l’Endesa (elettricità) o con l’acqua o peggio con lo stato spagnolo! Dovete esigere un certificato che attesti i pagamenti delle rate condominiali, da chi? Chiedete al presidente de la comunidad, a volte un condomino eletto, a volte un vero dipendente della comunità di condomini (vecinos).
Qualcuno potrebbe dire: “i debiti si pagano, comunque ho una casa”. Vero? Lo spero, ma, … forse, …. anche “no!”. L’anno scorso ho visto una casa bellissima, buon prezzo, chiedo ad una mia carissima amica canaria di visitare lo stabile e l’appartamento: tutto bello, perfetto. Apparentemente. Guai? sì e molti. Ho scoperto, informandomi all’ufficio del catasto, che l’appartamento estaba afectato (colpito,danneggiato) por la Ley de Costa … La Legge di Costa è una legge che risale al 1989, molto complessa, comunque il concetto base è che nessuna casa può essere costruita troppo vicina alla costa (esactamente linea de deslinde maritimo). Morale? Se l’edificio è stato costruito dopo la suddetta data, è abusivo e va distrutto.
Attenzione dunque a verificare sempre che lo stabile abbia tutti i permessi: le situazioni più tipiche sono edifici costruiti su terreni non edificabili o in zone dove non daranno mai i permessi. Ma c’è un caso meno grave (l’appartamento propostomi), ma da cui è più difficile difendersi: le case costruite prima del 1989, rispettando la legge del tempo, non sono abusive, ma versano in una specie di limbo che permette di vendere gli edifici come regolari, ma a una implicita condizione per il compratore: nessuno può ricostruire e qualora lo stabile si deteriorasse non si potrebbe riedificare. Si perde tutto. Immagino cosa provi chi compra pensando a figli o nipoti: anziché un sogno, afferra un problema!
Infine da parte di tre autorità: Ayuntamiento (Comune), Gobierno de Canarias o Autoridad de Costa, possono essere anche approvati proyectos de interes publico per costruire per esempio un paseo ( via per lo “struscio”, il lungomare); queste decisioni possono comportare il futuro esproprio del bene immobile. Teoricamente si prende come base di indennizzo il valore catastale, non quello pagato. Certo esistono gli avvocati, ma non è certo una situazione da augurarsi. Veniamo alla complessità del tema: vi è una sostanziale differenza tra un progetto che comporta solo una proposta, la decisione che comporta una risoluzione potenziale e infine l’attuazione ossia l’esproprio vero e proprio. Attenzione che a volte, per alcuni edifici, quello che manca è solo il terzo, ultimo e definitivo passaggio; prestatemi ora la vostra attenzione: approvato non è attuato e quindi è una informazione omettibile da parte del venditore, in quanto non inficia la vendita. Faccio un esempio: la mia auto ha le gomme lise, il meccanico mi ha detto di cambiarle, la polizia mi ha fermato dicendomi che la prossima volta mi avrebbe sequestrato l’auto, ma ancora non ha attuato il provvedimento, potrei cercare di vendere l’auto omettendo il particolare e facendomi pagare un prezzo superiore al valore reale dell’auto.
Sprono tutti i futuri acquirenti ad essere prudenti, a un’attenzione particolare perché siamo in uno stato estero. La bellezza dell’isola e la qualità della vita non devono farci dimenticare che siamo comunque in un mercato complesso, a volte sconosciuto e a volte con leggi simili all’Italia,pensate alla Ley de la quiebra ossia la legge sul fallimento; può capitare di vedere appartamenti nuovi venduti a poco, direttamente dalla constructora, ossia dal costruttore, siate consapevoli che per due anni dall’acquisto, anche se mesi dopo il rogito, potreste essere chiamati da un giudice a rispondere del bene comprato in quanto l’azienda è fallita. Non entro nelle sfumature della legge perché non è il mio campo e per la complessità delle variabili: legami di parentela con il costruttore o soci, proporzionalità tra l’importo pagato e il valore reale, informazioni che si possedevano sulla condizione economica dell’azienda.
Come voglio concludere? Solo con due consigli per i “naviganti”: prudenza e se non vi sentite sicuri, fatevi aiutare, chiaramente da qualcuno di esperto: una telefonata iniziale al Console, persona squisita e gentile, un avvocato o fidate agenzie del settore; cosa intendo con “fidate”? Non solo oneste, ma anche che abbiano un’esperienza nella compravendita di immobili nell’arcipelago.
Termino dandovi suggerimenti che potete mettere in pratica da voi stessi:
- essenziale andare agli uffici dell’Ayuntamiento (Comune) per chiedere dei pagamenti di IBI, agua, luz,
- verificare con una visura la situazione catastale dell’immobile ossia se vi sono eventuali irregolarità nella costruzione (permessi urbanistici, parcela solar o edificable, parcela no urbanizable) .
- analizzare con attenzione il foglio de Registro de la propriedad
Si potrebbe parlare anche degli “activos bancarios”, dei beni “embargados” ….
Hasta pronto!
In questa sezione intendo linkarvi le società immobiliari. Solo di una potrei mettere la mano sul fuoco, è quella che ha venduto a me, per le altre, se le scrivo,è evidente che non so nulla di male, ma neanche posso garantire alcunché! A buon intenditore poche parole.
IL QUOTIDIANO DELLE CANARIE 