Antonio| 25/04/2017

Spesso leggo in internet di persone che, dopo aver venduto in Italia o altrove, desiderano investire alle Canarie o in Spagna con l’idea di avere una rendita fissa. Premesso che consiglio vivamente di mettersi a tavolino e considerare tutte le entrate e le uscite (gastos mensuales, gastos de comunidad, derramas, ….), vorrei però oggi occuparmi di un argomento che vi aiuti ad allargare l’orizzonte del vostro ragionamento. Spesso ci si concentra sulle case, sui bungalow e sugli appartamenti, ma nel settore immobiliare sono anche altri i prodotti di riferimento: garage, locales (negozi), oficinas (gli uffici in spagnolo).

Nella foto che segue e che potete ingrandire semplicemente cliccandoci su, vedete le percentuali di redditività di un certo immobile. Prima di farvi tuffare nel mare dei dati vorrei precisare un aspetto fondamentale: sono valori riferiti alle grandi città; cosa significa? Significa che se comprate un garage in un piccolo paese in montagna, non renderà mai quanto un garage a Las Palmas, città di quasi mezzo milione di abitanti, lo stesso dicasi per uffici e negozi. Ma comunque il ragionamento, che esistono altri beni da comprare oltre alle case, rimane valido. Prima di iniziare una rapida analisi dei dati, mi sembra giusto postarvi la tabella e la fonte così che possiate, in tutta libertà, analizzare e valutare.

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Avevo pensato inizialmente di elaborare l’immagine così da togliervi i dati di tutta la Spagna, poi ho pensato che, inserendo tutti i dati, avrei potuto lasciare libero sfogo alla curiosità e divertimento a voi, lettrici e lettori.

Veniamo a una rapida lettura, già ho spiegato il concetto di garajes, oficina (ufficio), locales (negozio) e viviendas (casa, appartamento), rimane solo da spiegare il concetto di capitales: ciascuna regione autonoma spagnola ha la propria “capital” e infine il concetto di “bono a 10 años” si riferisce all’attuale valore di rendita del buono (bono) del Tesoro spagnolo a 10 anni, come voi vedete un misero 1.6%, senza entrare nell’argomento del momento politico di incertezza per l’euro e la UE.

Una prima tabella vi fa vedere il valore medio nazionale di redditività tra il primo (1) Quadrimestre del 2016 e quello del primo (1) quadrimestre del 2017: in quasi tutti gli ambiti presi in considerazione (abitazioni, uffici, negozi, ma non per i garage) le percentuali sono aumentate:

  • Case: dal 5.7% al 7.1%; ma poi vengono i dati più interessanti:
  • Uffici: dal 6.9% al 7.5% , quindi superiore al valore delle case!
  • Negozi: dal 7.7% al 8.3%
  • Garage dal 5.6% al 5.1%

Veniamo però al focus su le due capitali di interesse

valore parziale.jpg

Las Palmas: Case (7.5%); Uffici (6.5%); Negozi (9.0%) e garage (6.7%).

Santa Cruz : Case (6.0%); Uffici (6.9); Negozi (7.8%) e garage (5.3).

A ciascuno le riflessioni, chiaramente i problemi di gestione di un garage sono diversi dalle spese di gestione di un negozio o di un appartamento, per cui alla fine quando si investe del capitale si deve pensare a lungo raggio quali spese comporta quel bene immobile e quali vantaggi, spesso non è detto che un bene che promette grandi guadagni immediati non comporti anche grande spese che corrono il rischio, sommate a tasse, di mangiare qualsiasi redditività effettiva del bene investito.

L’ultima colonna rappresenta poi la redditività del buono del tesoro spagnolo.

L’aumento degli affitti corrisponde niente altro che alla semplice regola della domanda e dell’offerta/prezzo: più aumenta la domanda, più l’offerente aumenta il prezzo del bene offerto. Questo è da considerare sempre: sento persone, poche a dire la verità, che si lamentano degli immobiliaristi, il problema non è tanto il più o meno legittimo margine di guadagno per un intermediario, quanto il fatto che il mercato in Spagna si è riavviato e tutto il mondo desidera vivere in posti caldi, tranquilli, allegri e dove c’è il mare e quindi, giustamente, il prezzo aumenta.

Se qualcuno pensava che avrei dato consigli, si deve ricredere, non ho consigli, condivido con voi i dati incontrati e spero solo di far nascere in voi nuove idee, niente di più.

Fonte per l’elaborazione: idealista.com