Antonio| 02/03/2017

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Ho già pubblicato questo primo articolo e quest’altro articolo più ricco di informazioni oggettive, come la possibilità di scaricare tre importanti leggi spagnole. Come potete leggere i due articoli sono precisi, lascio spazio alle voci in campo, indicando la fonte e le leggi.

Alcuni propongono le case come forma di investimento, ma la cosa non è così semplice, veniamo a tutte le spese: nel momento dell’acquisto allo stato spagnolo dovete pagare tra il 6,5% e il 10% sul prezzo a rogito. A questo dovete aggiungere il pagamento dell’IBI (una specie di IMU), ma anche la tassa sui rifiuti. Ora nasce un altro problema, o qualcuno si è distaccato dall’Italia, con conseguente cambiamento di residenza, la cosa comporterebbe dunque comprare due appartamenti, oppure l’investitore si trova a dove pagare anche l’IVAFE (34 euro di bollo per conto spagnolo) e l’IVIE ossia per ora lo 0.70% del valore a rogito dell’immobile, questo tutti gli anni. Vogliamo aggiungere che l’affitto percepito vi costringe ad avere commercialista in Italia e in Spagna perché entrambi i paesi vogliono le tasse sull’immobile? Vero è che vi è un accordo tra stati  che permette di sottrarre quanto versato in Spagna su quanto dovete versare in Italia. Una piccola nota a margine: lo stato spagnolo ha 5 anni per verificare la vendita e decidere di farvi pagare le tasse su un importo più alto rispetto a quanto scritto a rogito, questo perché in questo modo si impediscono eventuali accordi sottobanco e soprattutto perché dopo la crisi post bolla immobiliare spagnola sono ben coscienti che vi è stato un abbassamento eccessivo dei prezzi degli immobili.

Veniamo alle spese costanti: essenzialmente sono los gastos de la comunidad y los extraordinarios (i lavori eccezionali) che però, come dice la legge citata nel secondo articolo, per gli stabilimenti posizionati in area turistica possono essere imposti dall’amministrazione turistica locale. Attenzione che se in Italia avere debiti a livello condominiale è quasi una sciocchezza, qui in un anno riescono a “sostituire” il proprietario.

Si può guadagnare con gli affitti? Più di tanto a mio avviso no, per due ragioni: il valore medio degli stipendi e il fatto che c’è una legge che regola l’alquiler vacacional e che non permette a privati di affittare direttamente, ma di avvalersi di immobiliari e società che a loro volta vogliono essere pagati. Fondamentalmente esistono due grandi modi di affittare: cedere di fatto la gestione dell’appartamento a una sociedad explotadora che dietro alla vostra rinuncia di sfruttare l’appartamento in alcuni periodi, vi assicura cifre costanti tra 300-400 euro mensili e la possibilità di godere del vostro appartamento per un periodo di solito non superiore al mese. C’è poi una seconda maniera, affittare tramite strutture che affittano nei periodi richiesti e in cui voi non utilizzate l’appartamento, parlo chiaramente di immobiliari, ma anche qui la prima legge potrebbe porre dei bastoni tra le ruote. Senza aggiungere il fatto che potreste comprare in zone e trovarvi qualcuno che vi impone per legge di non poter risiedere a lungo in quello stabile perché ha uso turistico.

Vista la complessità del tema vi consiglio di affidarvi a immobiliaristi italiani di comprovata esperienza nel settore o a volte puo essere meglio affidarsi a professionisti canari: loro qui ci sono nati, ci devono vivere, devono lavorare secondo le regole che loro per primi conoscono; si muovono meglio all’interno degli uffici, se non altro per la conoscenza della lingua e della prassi non scritta.